Российские чиновники последние месяцы предупреждают об угрозе дефицита жилья. О нехватке жилья говорят в правительстве, Государственном совете и госкорпорации «Дом.рф». Но специалисты рынка обнаружили, что угроза дефицита новостроек в РФ сегодня отменяется. Вместо дефицита на рынке возможен избыток предложения из-за сочетания трех факторов: увеличения числа новых объектов, увеличения сроков строительства, а также медленного восстановления продаж. По итогам 11 месяцев текущего года граждане взяли на 35% меньше жилищных кредитов, чем в прошлом году. В российском правительстве решено переписать стратегию строительной отрасли, которая сегодня уже не соответствует реальности. Новые требования к нацпроектам сформулировал на заседании Совета по стратегическому развитию и нацпроектам президент РФ Владимир Путин.
Нынешние тенденции на строительном рынке могут привести к дефициту жилья в 2027–2028 годах и росту цен на него, предупреждал президента РФ Владимира Путина глава комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни» Рустам Минниханов (см. «НГ» от 16.04.25).
«Если мы сейчас не запустим новые проекты, то в 2027–2028 годах у нас будет провал в 30 млн кв. м», – объяснял в апреле этого года профильный вице-премьер Марат Хуснуллин. Снижение ввода жилья в РФ будет происходить в течение трех лет, объяснял замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин (см. «НГ» от 24.11.25).
В свою очередь, руководитель аналитического центра «Дом.рф» Михаил Гольдберг прогнозирует подорожание новостроек. По его словам, спрос может вырасти кратно, и это может привести к тому, что на фоне низкого уровня предложения в 2027 году цены вырастут существенно выше, чем инфляция. При уровне инфляции в 4–5% цены на новостройки могут вырасти на 10–15%. Гольдберг сообщил, что такой сценарий он постоянно обсуждает с Минстроем.
Однако в стране есть специалисты, которые считают сегодня угрозу дефицита новостроек надуманной. «Обещанный дефицит новостроек отменяется, застройщики наращивают запуски новых проектов, при этом ввод замедляется, как и продажи», – заявил в понедельник руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его словам, застройщики начали наращивать запуски новых проектов на фоне смягчения денежно-кредитной политики и постепенного восстановления спроса. При этом улучшение динамики запусков на фоне снижения вводов ведет к тому, что предложение жилья в новостройках растет. Еще одна причина роста предложения – перенос сроков завершения проектов, что замедляет вводы.
Накопленные за последние 12 месяцев запуски новых объектов превысили объемы вводов жилья за тот же период на 15% в последние два квартала. Портфель многоквартирного жилья в стадии строительства увеличился на 2% за третий квартал 2025 года и достиг 120,1 млн кв. м к началу октября 2025 года, что соответствует росту в годовом выражении на +2%.
Запасы строящегося жилья продолжают расти: в третьем квартале текущего года объема строящегося жилья достаточно для поддержания текущего уровня вводов даже при отсутствии новых запусков более трех лет (3,4 года), подсчитал Репченко.
Сроки ввода многих жилых домов переносятся
на несколько месяцев вперед.
Фото с сайта www.minstroyrf.gov.ru Вместо угрозы дефицита жилья сегодня нарастают риски избытка предложения, которое связано с низкой скоростью продаж. В октябре срок продаж хотя и уменьшился до 3,6 года, но остается повышенным: ускорение продаж еще не компенсировало накопленный эффект от периода низкого спроса. По оценке, срок реализации непроданного жилья может вернуться к нормальному уровню из состояния дефицита спроса в начале 2026 года, считает эксперт.
Таким образом, несмотря на снижение объема новых проектов, объем предложения не падает, а даже показывает рост из-за замедления темпов продаж, делает вывод Репченко. Рынок новостроек, по его словам, демонстрирует разворот от тревог о дефиците к рискам переизбытка. Наращивание темпов строительства на фоне замедленных вводов и вялого покупательского спроса закономерно ведет к росту объемов непроданного жилья. То есть в среднесрочной перспективе ключевым вызовом для отрасли станет уже не нехватка предложения, а поиск эффективных стратегий продаж в условиях его избытка.
«Застройщикам, уже вошедшим в проект (купившим площадки под застройку или заключившим инвестконтракты), проблематично теперь выйти из него. Причина кроется в системных рисках, связанных с заморозкой строительства: административное давление со стороны регуляторов, финансовые претензии кредиторов и социальная напряженность со стороны обманутых дольщиков с последующим вмешательством государства делают достройку объектов стратегически менее затратной, чем признание проекта несостоявшимся. Застройщикам выгоднее построить хотя бы в ноль, нежели понести гораздо более существенные убытки и получить проблемы, если все бросить», – объясняет Олег Репченко. При этом он напоминает, что популярные на рынке «рассрочки» – это фактически лишь зарезервированное с помощью небольшого начального взноса жилье. «И большой объем этого зарезервированного жилья может оказаться непроданным и просто вернуться на рынок», – прогнозирут эксперт.
Споры между специалистами о рисках дефицита или избытка предложения жилья говорят о том, что новые стратегические документы в строительстве будет готовить непросто. Решение актуализировать стратегию развития строительной отрасли России принято, – сообщил в конце ноября вице-премьер Марат Хуснуллин.
Ранее глава правительства РФ Михаил Мишустин попросил актуализировать положения развития строительной отрасли и ЖКХ в России, привести их в соответствие со стратегией пространственного развития и мероприятиями профильного нацпроекта.
Дополнительные требования к реализации нацпроектов сформулировал в понедельник и президент РФ Владимир Путин. На заседании Совета по стратегическому развитию и нацпроектам в понедельник глава государства предложил кардинально сократить нелегальную занятость в России, добиваться благополучия российских семей и повышения доходов граждан. Производительность труда в России растет, но в некоторых отраслях показатели стоят на месте, указал Путин. И очень похоже, что низкие темпы роста производительности характерны для строительства и сферы ЖКХ.
По оценке аналитического центра ДОМ. PФ, за 11 месяцев 2025 года банки выдали 803 тыс. жилищных кредитов, что на 35% меньше, чем за тот же период прошлого года. Общая сумма кредитов оказалась на 21% меньше прошлогоднего показателя.
